Projekte

Hochhäuser in Düsseldorf: Je höher, desto teurer     

Das „Gateway“ hinten kommt nicht, am „Twist“ vorne halten die Aengevelts fest.
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Das „Gateway“ hinten kommt nicht, am „Twist“ vorne halten die Aengevelts fest.

Düsseldorf. Steigende Kosten führen zu Fragezeichen an den ohnehin teuren Projekten. Ein Vorhaben ist bereits abgesagt worden.

Nach dem Aus für das geplante Hochhaus „Gateway“ am Kennedydamm sind auch andere Hochhausprojekte in Düsseldorf in der Diskussion. Die Immobilienbranche ist wegen Materialknappheit, Kostenanstieg und steigenden Zinsen im Wartestand, vieles hängt davon ab, welche weiteren Auswirkungen der Ukraine-Krieg hat. Hochhäuser werden besonders kritisch betrachtet, weil sie vergleichsweise teuer sind und mit wachsender Höhe die vermietbare Nutzfläche aufwendiger herzustellen ist. In Düsseldorf sind die Entwickler neuer Türme zudem vor allem dann selbstbewusst, wenn ihre Projekte ein gutes Umfeld haben oder im beziehungsweise nah am Stadtkern liegen.

Die Planungspolitiker des Stadtrates waren im September einigermaßen geschockt, als ihnen die Verwaltung mitteilte, dass die Development Partner (mit inzwischen neuer Eigentümerstruktur) aus dem Bebauungsplanverfahren für das „Gateway“ aussteigen. Ziel soll nun sein, das Areal des Kennedydamm-Centers an der Schwannstraße nach Maßgabe des geltenden Planungsrechts neu zu bebauen. Aus städtebaulicher Sicht kurios: Nur weil das „Gateway“ geplant wurde, startete die Familie Aengevelt wenige Meter entfernt das Vorhaben, anstelle ihres Firmensitzes mit dem „Twist“ ebenfalls ein Hochhaus zu planen. Die Stadt willigte ein, weil sie den Effekt eines Stadttores erhoffte.

Jetzt ist der Auslöser weg, aber das „Twist“ noch da. 118 Meter hoch könnte das Gebäude werden, acht Meter für einen Vertiport würden hinzukommen. Die Flugtaxis sollen bei Olympia 2024 in Paris ihren ersten europäischen Großeinsatz bekommen, das „Twist“ dann das erste neue Hochhaus in Düsseldorf mit einem Landeplatz auf dem Dach sein. Wulf Aengevelt sagt, es sei erklärter Wille der Familie, den Turm zu bauen. Im ersten Halbjahr 2023 solle der städtebauliche Vertrag stehen, nach der Baugenehmigung könne man vermutlich 2024 mit dem Bau starten und in der zweiten Hälfte 2026 fertig sein.

Der Wille ist also groß, die Unsicherheit bei den Kosten aber auch. Mit belastbaren Preisen für die Kalkulation rechnet der Entwickler erst Mitte 2023. Aengevelt geht von weiter hohen Kosten für Baumaterialien aus, hält es aber für möglich, dass die Margen bei den Bauunternehmen sinken. Um Geld zu sparen, wurde die Konstruktion des in sich gedrehten „Twist“ überarbeitet. „Da stand keine Säule über der anderen“, sagt Aengevelt. Das sei inzwischen anders, aber so oder so lägen die Baukosten deutlich über 100 Millionen Euro.

Der Kennedydamm ist ein Produkt der Nachkriegszeit. Stefan Mühling (Kö-Bogen I) ist überzeugt, „dieses Cluster zur neuen Blüte führen zu können“. Sein Unternehmen Die Developer entwickelt Pläne für einen Sockel mit gleich zwei Hochhäusern in der Mitte der Schnellstraße. Für ihn ist die Anbindung an die umgebenden Quartiere wichtig und da weitere Projekte anstehen, prophezeit er, „dass der Kennedydamm in zehn Jahren anders aussieht als heute und dort ein neuer Business District entsteht“.

Mit dieser Idee ist auch die Vorstellung einer gewissen Zentralität verbunden. Klaus Franken (Catella) ist überzeugt, dass Hochhausprojekte vor allem in der Innenstadt funktionieren – deswegen plant er ein Hochhaus am Südende der Kö. „Dort wollen die Arbeitnehmer sein, sie genießen es, am pulsierenden Leben der City teilnehmen zu können.“ Dies werde für die Entscheider in den Unternehmen immer wichtiger, wenn sie einen neuen Bürostandort erwögen. Ähnlich argumentiert Marcel Abel vom Makler JLL. Es gebe nach Corona den Trend „back to office“. Mit der Attraktivität und Positionierung des Arbeitsplatzes sei die Wertschätzung der Mitarbeiter verbunden. Mit Blick auf die Lage bedeutet das: „Die Immobilie ist nicht das Erlebnis, das Erlebnis ist die Innenstadt.“

Deswegen sind die Immobilienexperten gespannt, ob der Ando-Tower am Mörsenbroicher Ei wirklich gebaut wird. Dort will die EuroAtlantic AG eine attraktive Destination kreieren. Dies ist offenbar nötig, denn das Umfeld selbst gibt die nachgefragte Attraktivität nicht her – bislang hat sich kein großes Unternehmen dazu entschließen können, hier ein Headquarter zu errichten. Die Arag ist da, hat aber ihren Turm auf eigenem Grundstück errichtet und baut den möglichen Zwilling daneben seit 20 Jahren nicht. Alexander Fils (CDU), der Vorsitzende des Planungsausschusses, hält den Ando-Tower für „schwierig“. Abel meint, der Entwurf komme schlicht zu früh. „Die Bahngleise sind die Hemmschwelle. Vielleicht wird es etwas mit dem Mörsenbroicher Ei, wenn der Kennedydamm und die Unternehmerstadt fertig entwickelt sind.“ Dass die Düsseldorfer Centrum-Gruppe zwei Türme für den Standort plant, darin aber keine Büros unterbringen will, hat also wohl seinen guten Grund.

Mit der Höhe der Häuser sinkt die Flächeneffizienz

Hochhäuser werden in bestimmten Schritten teurer, was unter anderem mit dem Brandschutz zu tun hat. Dass der Catella-Turm an der Kö 60 Meter hoch wird und darüber nur noch Technikgeschosse platziert werden, hat mit den Bauvorschriften zu tun. Im IHK-Papier zum Hochhaus-Rahmenplan heißt es, dass die Baukosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) im Vergleich zu einem Gebäude mittlerer Höhe (maximal 22 Meter) um 15 bis 25 Prozent (Hochhaus bis 60 Meter) beziehungsweise 30 bis 50 Prozent (Hochhaus über 60 Meter) zunehmen.

Mit der Höhe sinkt die Flächeneffizienz. Sie stellt das Verhältnis der tatsächlich nutzbaren Fläche zur BGF dar: Mit steigender Gebäudehöhe werden größere Versorgungsschächte und mehr Aufzüge erforderlich, die alle Geschosse durchqueren können. Bis zu einer Gebäudehöhe von 22 Metern liegt die Flächeneffizienz bei rund 85 Prozent, bei bis zu 60 Metern bei 80 und bei solchen über 60 Metern bei 75 Prozent. Die Überlagerung von höheren Baukosten und sinkender Flächeneffizienz führt bei Häusern von mehr als 60 Metern somit laut IHK beinahe zu einer Verdoppelung der Baukosten pro Quadratmeter Nutzfläche. Um das zu finanzieren, braucht ein Investor solvente Mieter.

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