Anleitung in vier Schritten

Miet­preisbremse: So wehren Sie sich gegen zu hohe Mieten

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Mieter sind nicht machtlos gegen zu hohe Mieten.

Seit knapp eineinhalb Jahren gibt es nun das Gesetz zur Mietpreisbremse. Doch die Mietpreisbremse kann nur greifen, wenn Mieter auch drauftreten.

Hat sich die Einführung der Mietpreisbremse im Sommer 2015 gelohnt? Viele halten sie bereits für einen Fehlschlag. Doch Mieter können sich gegen zu hohe Mietkosten wehren. Finanztest liefert die Anleitung dazu.

Erst zwei Mieter sparen dank der Mietpreisbremse

Bisher sind erst zwei Fälle bekannt, in denen die Mietpreisbremse griff: Eine Berlinerin und ihre Schwester zahlen künftig monatlich 529,55 Euro statt 562,02 Euro Kaltmiete für ihre 74 Quadratmeter große Wohnung. So hat es das Amtsgericht Lichtenberg entschieden. Ersparnis pro Jahr: 389,64 Euro.

Ein anderer Berliner spart sogar 221,09 Euro monatlich – also rund 2.650 Euro im Jahr. In seinem Fall urteilte das Amtsgericht Neukölln, das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig.

Mietpreisbremse: In fast allen deutschen Großstädten in Kraft

Die Mietbremse gibt es seit 1. Juni 2015. Sie gilt, wo die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und eine Mietbremsverordnung erlassen haben.

Das ist in fast allen Großstädten sowie zahlreichen weiteren Kommunen der Fall, vor allem im Umkreis von Großstädten.

Für wen gilt die Mietpreisbremse?

Die Bremse gilt für Wohnungsmietverträge, die ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung geschlossen worden sind.

Ausnahme: Für grundlegend sanierte oder nach Oktober 2014 erstmals bezogene Wohnungen gibt es keine Mietpreisbremse.

Wer wartet, der verliert

Der richtige Zeitpunkt für den ersten Schritt zur Nutzung der Mietpreisbremse ist gleich nach Abschluss des Mietvertrags. Wer abwartet, verliert laut Finanztest Rechte. Die Rückforderung bereits bezahlter Miete ist erst nach dem Tritt auf die Mietpreisbremse möglich.

Vergleichen und sparen

An den Preisen, die Vermieter aktuell fordern, sollten sich Mieter laut Experten nicht orientieren. Zumindest für Wohnungen in beliebten Lagen von Großstädten wie Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt am Main und München liegen sie in der Regel weit über früher üblichen Preisen.

Nach dem Mietbremsgesetz ist die durchschnittlich für eine vergleichbare Wohnung gezahlte Miete mit einem Aufschlag von zehn Prozent das Maximum. Mehr steht dem Vermieter nicht zu.

So ermitteln sie die Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist ein bisschen mühsam, aber nicht unmöglich. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an.

Je nach Lage und Merkmalen der Wohnung ergibt sich der exakte Betrag. Berliner und Münchner Mieter haben es leicht. Die Behörden bieten eine Onlineabfrage an, um die Vergleichsmiete bequem zu ermitteln.

Mieter sollten sich nicht abschrecken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieterverein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete korrigieren.

Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchstzulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen.

Erstattung beim Vermieter fordern

Dritter Schritt beim Tritt auf die Mietpreisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. Wichtig: In zwei Fällen darf der Vermieter mehr als die Höchstmiete kassieren.

Wenn der Vormieter schon so viel wie der Mieter jetzt bezahlt hat oder die Wohnung modernisiert wurde, gilt die normale Mietpreisbegrenzung nicht. Da Mieter über diese Punkte meist nichts wissen, empfiehlt Finanztest, den Vermieter aufzufordern, sie nachvollziehbar über solche Umstände zu informieren.

Tut er das nicht oder zu spät, muss er zumindest unnötig entstandene Rechtsanwalts- und Gerichtskosten ersetzen.

Gründliche Rechtsberatung

Egal ob und was der Vermieter antwortet: Vierter Schritt sollte eine gründliche Rechtsberatung beim Mieterverein oder bei einem Mietrechtsanwalt sein. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien. 

Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Für ihn ist die Ermittlung der Vergleichsmiete genauso schwierig wie für seine Mieter.

Ergebnis der Rechtsberatung ist die Entscheidung, ob Mieter tatsächlich ernst machen und die Juristen beim Mieterverein oder einen Rechtsanwalt beauftragen, ihre Rechte durchzusetzen.

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"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn

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