Wohn-Atlas 2017

Immobilien kaufen? In diesen Städten lohnt es sich noch

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In Hannover könnte sich der Kauf einer Immobilie lohnen - im Vergleich zu den Mieten.

Die Mietpreise schießen in vielen Regionen Deutschlands durch die Decke: Lohnt sich dann da überhaupt noch der Immobilienkauf? Das sagen Experten.

Was ist nun besser: Wohnen oder mieten? Diese Frage versuchen Experten im aktuellen Wohn-Atlas der Postbank zu beantworten.

Wohn-Atlas 2017: So berechnen die Experten, ob sich der Kauf lohnt

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die aktuellen Immobilienmärkte im Auftrag der Postbank kritisch beäugt und rät sowohl Selbstnutzern auch als Investoren, ihr Wunschobjekt genau unter die Lupe zu nehmen.

Denn vielerorts ist der Kauf zwar immer noch günstiger als das Mieten, doch das kommt speziell auf die Lage der Immobilie an.

Zur Beurteilung des Marktes beschäftigten sich die Experten mit dem Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis. In diese Bewertung fließen Faktoren wie eine günstige Entwicklung der Haushaltszahlen und die Einkommen in einer Region ein.

Genauer gesagt: Wie viele durchschnittliche Jahresmieten muss man aufbringen, um eine normal ausgestattete 100-Quadratmeterwohnung kaufen zu können?

Je kleiner dieser Vervielfältiger ausfällt, umso rentabler das Geschäft - und das gilt sowohl für Vermieter, die mit ihrer Immobilie wiederum Geld verdienen wollen, als auch Selbstnutzer.

Immobilienpreise: So ist die Lage in den Regionen

Klicken Sie für eine größere Ansicht auf das Bild.

Laut Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH, finden sich in 195 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten adäquate Preise für Wohnimmobilien: "Dort werden für den Kauf einer Immobilie nicht mehr als rund 20 Jahresnettokaltmieten fällig, in 51 Kreisen sogar nur bis zu rund 15 Jahresmieten."

Die Kreise mit den höchsten Kaufpreisen im Vergleich zur Miete liegen vor allem in Bayern: Hier steigen sie vielerorts auf das 25-fache der Jahresnettokaltmiete. Auch die größeren Städte und die Regionen an Nord- und Ostsee sind besonders teuer. Bei letzteren liegt das vornehmlich an den beliebten Ferienwohnungen.

Sehen Sie in der Tabelle, wie hoch die Preise für Wohneigentum in Anzahl der Jahresnettokaltmieten sind:

Rang

Stadt/Kreis

Kaufpreis in Jahresmieten

1.

Nordfriesland, Landkreis

60,9

2.

Aurich, Landkrei

41,4

3.

Miesbach, Landkreis

38,8

4.

Wittmund, Landkreis

36,9

5.

Vorpommern-Rügen, Landkreis

36,8

6.

Starnberg, Landkreis

35,1

7.

Rostock, Landkreis

34,6

8.

München, Landeshauptstadt

33,4

9.

Ebersberg, Landkreis

32,8

10.

Dachau, Landkreis

32,0

...

393.

Dessau-Roßlau, Stadt

12,3

394.

Sömmerda, Landkreis

12,1

395.

Anhalt-Bitterfeld, Landkreis

11,7

396.

Salzlandkreis, Landkreis

11,7

397.

Zwickau, Landkreis

11,6

398.

Goslar, Landkreis

11,6

399.

Jerichower Land, Landkreis

11,5

400.

Vogtlandkreis, Landkreis

10,7

401.

Osterode am Harz, Landkreis

10,3

402.

Kyffhäuserkreis, Landkreis

10,1

Quellen: Emperica, Berechnungen HWWI

Deutsche Großstädte: Mieten oder Kaufen?

In den Großstädten Deutschlands lohnt sich der Immobilienkauf ebenfalls mehr als das Mieten.

In der unteren Tabelle sehen Sie den Anteil der Kaltmiete am Einkommen im Vergleich zum Kaufpreis in Jahresnettokaltmieten:

Auf lange Sicht ist also selbst der Kauf in Städten wie München, Hamburg und Berlin rentabler - trotz hohen Jahresnettokaltmieten.

Besonders "günstig" kommen Sie beim Immobilienkauf in Essen und Hannover weg: Die Miete fällt um Vielfaches teurer aus als der Erwerb.

Stadt

Kaufpreis in Jahresnettokaltmieten

Anteil Kaltmiete am Einkommen*

München

33,4

44,1%

Hamburg

30,4

36,7%

Berlin

29,3

37,8%

Frankfurt am Main

27,0

40,7%

Düsseldorf

26,5

31,5%

Stuttgart

26,0

38,1%

Köln

24,6

36,5%

Nürnberg

23,9

32,3%

Leipzig

23,8

27,9%

Dresden

23,5

30,2%

Hannover**

20,8

27,9%

Bremen

19,8

30,5%

Essen

18,3

25,5%

Dortmund

18,2

27,%

Quelle: Empirica, Berechnungen HWWI

*Anteil durchschnittliche Jahreskaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung am verfügbaren Pro-Kopf-Jahreseinkommen des Kreises im Jahr 2016

**Region

Ist der Immobilienkauf immer ratsam?

Letztendlich kommt es aber immer auf Ihre persönliche Lebenssituation und Zukunftsplanung an, wie Hoogendijk betont: "Wohnimmobilien sind zudem die einzige Form der Alterssicherung, von der man sofort profitieren kann, einfach, indem man einzieht und die Lebensqualität steigert", heißt es.

"Für viele zahlt sich der Traum von den eigenen vier Wänden damit doppelt aus. Denn im Rentenalter mietfrei zu wohnen, bedeutet eine deutliche Erhöhung des verfügbaren Einkommens."

Kaufen lohnt sich also vielerorts mehr als mieten: Doch in diesen Orten ist es genau anders herum.

Auch interessant: So erstehen Sie Immobilien zum halben Preis.

Von Franziska Kaindl

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner.
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden. 
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.
"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn

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