Immobilienkaufvertrag

Worum kümmert sich der Notar wirklich - und worum nicht?

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Bei der Kaufabwicklung steht der rechtliche Berater beiden Parteien zur Seite.

Eine Immobilie zu kaufen ist ein großer finanzieller Schritt – ein Notar soll hier Abhilfe schaffen. Doch was macht der genau?

Grundsätzlich gilt: Ein Notar ist der Mittelsmann zwischen Käufer und Verkäufer. Schließlich ist es wichtig, den Kauf beziehungsweise die Übertragung einer Immobilie zwischen zwei Parteien sachgemäß abzuwickeln.

Notar berät beim Immobilienkauf in rechtlichen Fragen

Für viele stellt der Kauf einer Immobilie eine wichtige finanzielle Lebensentscheidung dar. Hohe Beträge werden vom Käufer aus der eigenen Tasche investiert oder als Darlehen aufgenommen. Aber auch für den Verkäufer hängt viel daran – für ihn ist die Immobilie meist ein bedeutender Gegenstand seines Vermögens.

Dabei handelt es sich nicht immer nur um Ein- oder Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, sondern manchmal auch um den Erwerb eines Bauplatzes oder eines Erbbaurechts. Aber auch bei einem sogenannten Bauträgervertrag müssen die Ansprüche geklärt werden. Hierbei geht es meist um ein Grundstück oder einen Anteil davon in Verbindung mit einem Gebäude, zum Beispiel ein Haus oder eine Wohnung, das allerdings erst noch gebaut wird. In diesem Fall gilt dann nämlich der Verkäufer als Bauherr.

Weil es also um die finanzielle Existenz der beiden Parteien geht, empfiehlt es sich, sich von einem Notar in der Angelegenheit genauestens beraten zu lassen. Dieser ist dazu da, die rechtlichen Vorgänge zu erklären und Risiken, die auftreten könnten, im besten Falle zu vermeiden.

Aufgaben des Notars: Grundbucheinträge und Kaufvertragserstellung

Zudem hält er die Bestimmungen des Kaufvertrags schriftlich fest und besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen, die beide Parteien unterzeichnen müssen. Außerdem kümmert er sich auch um die Änderung des Grundbucheintrags, wenn die Übertragung der Immobilie abgewickelt ist. Hierbei muss nämlich geklärt werden, ob, wenn ein Paar die Immobilie kauft, beide Eigentümer werden sollen oder nur einer von beiden.

Bereits vor der Beratung erkundigt sich der Notar über das Grundbuch. Das Buch ist ein öffentlich zugängliches Register, das meist im Amtsgericht des jeweiligen Bezirks vorliegt, in dem das Grundstück liegt. Dieses gibt wichtige Informationen zu Eigentumsverhältnissen und etwaigen Schuldenlasten auf dem Grundstück. Ein Notar muss daher sicherstellen, dass ein Käufer auch die Immobilie erhält, nachdem er den vollen Kaufpreis gezahlt hat. Andersherum gilt das ebenfalls. Das heißt: Auch der Verkäufer darf nicht am Ende mit leeren Händen dastehen.

Doch auch die Besonderheiten der Immobilie müssen individuell berücksichtig werden und nehmen maßgeblich Einfluss auf die Erstellung eines Kaufvertrags. Dazu bittet der Notar meist Käufer und Verkäufer zu einer Vorbesprechung in sein Büro. Ist man also mit einer Vereinbarung nicht zufrieden, kann man diese in dem Vortermin ansprechen oder sogar einen separaten Termin ausmachen.

Immobilienkaufvertrag - das ist dabei zu beachten

Wenn Sie zum Beispiel etwas an der Immobilie zu bemängeln haben, empfiehlt es sich, bereits vor dem Termin das Grundstück mindestens einmal besichtigt zu haben um etwaige Mängel auszuschließen. Ansonsten müssen Sie nach Vertragsabschluss selbst für den Schaden aufkommen. Außerdem sollten man sich als Käufer selbst über den tatsächlichen Wert der Immobilie informieren – damit Sie nicht am Ende draufzahlen.

Deshalb berät der Notar die beiden Parteien zu gleichen Teilen und bespricht mit Ihnen Ihre Bedürfnisse und Vorstellungen angesichts des Kaufvertrags. Er informiert sie über mögliche Regelungen und erstellt daraufhin einen sachgerechten Entwurf eines Kaufvertrages, der beiden Parteien zur Prüfung vorgelegt wird. Im Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vor und beantwortet etwaige Fragen dazu.

Folgende Dinge müssen laut Bundesnotarkammer in jedem Immobilienkaufvertrag stehen:

Zudem ist es für die Erstellung eines Kaufvertrags wichtig, dass die Finanzierung der Immobilie durch den Käufer feststeht. Schließlich muss er im Vertrag festhalten, wann der Auszahlungszeitpunkt des Kaufpreises stattfindet. Deshalb empfiehlt es sich, dass der Käufer mit seiner Bank abklärt, wann das Darlehen überhaupt ausgezahlt werden kann.

Grundschuld - Grundbuch - Grundpfandrecht

Ist die Finanzierung bereits bei Abschluss des Kaufvertrags geklärt, kann der Käufer bei einer Hypothek das Grundpfandrecht an der Immobilie an die Bank überschreiben und in das Grundbuch durch den Notar eingetragen werden. Kann der Kredit nicht zurückgezahlt werden, darf die Bank die Immobilie versteigern.

Hat der Verkäufer seine Schuld bei der Bank noch nicht abbezahlt zum Zeitpunkt des Verkaufs, muss der Käufer in der Regel die Grundschuld ablösen, damit diese wieder aus dem Grundbuch gestrichen werden kann. Dazu wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer den noch zu zahlenden Betrag an die alte Bank des Verkäufers auszahlt. Dadurch reduziert sich entsprechend die Kaufsumme, die der Verkäufer erhält. Sobald die Bank den Betrag erhält, stimmt sie in der Regel der Löschung der Grundschuld zu.

Zudem bezahlt auch in der Regel der Käufer den Notar für seine Leistungen – dennoch agiert Letzterer als neutrale Instanz für beide Seiten. Wer dennoch das Gefühl hat, dass seine Belange vernachlässigt werden, kann einen zweiten Notar zur Überprüfung der Beurkundung heranziehen. Sobald der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist, übergeben sie dem Notar damit die Vollmachten, die Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag auszuführen.

So geht es nach dem Immobilienkaufvertrag weiter

Dafür fordert der Notar alle notwendigen Unterlagen von den beteiligten Personen an – was ungefähr zwei bis acht Wochen dauert - und sorgt dafür, dass der Grundbucheintrag passend geändert wird. Innerhalb von etwa zwei weiteren Wochen verlangt der Notar zudem vom Käufer, dass er den Kaufbetrag direkt auf das Konto des Verkäufers oder, wenn es eine Grundschuld auszulösen gilt, ihn an die Bank überweist.

Dazu schickt der Notar eine Kopie des Kaufvertrags an die beiden Parteien und an das Finanzamt. Dieses wiederum fordert dann den Käufer zur Bezahlung der Grunderwerbssteuer auf. Erst wenn diese gezahlt ist, wird die Immobilie umgeschrieben. Dies kann allerdings einige Monate dauern. Hat der Verkäufer schließlich den Kaufpreis erhalten, wird der Schlüssel zur Immobilie ausgehändigt. Der Zeitpunkt wird ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten. Und damit sollte dem Glück als neuer Eigentümer nichts mehr im Wege stehen.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner.
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden. 
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.
"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn

Von Jasmin Pospiech

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