Immobilienvollfinanzierung

Hauskauf ohne Eigenkapital - ist das möglich?

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Bei einer Vollfinanzierung einer Immobilie ist es wichtig, einen guten Kreditdeal zu machen. 2017 ist der Bauzins so niedrig wie noch nie.

Viele Deutschen haben den Traum vom Eigenheim. Doch nicht immer reicht das Geld dafür. Doch ist es möglich, ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen?

Die eigenen vier Wände – anstatt jeden Monat dem Vermieter die Miete zu überweisen, mit denen letzterer dann die eigenen monatlichen Kreditraten abzahlt. Angesichts steigender Mietpreise und einem Leitzins, der seit 2016 auf seinem historischen Tiefstand ist, fragt sich so manch einer, ob der Kauf eines Eigenheims nicht mehr Sinn macht. Doch was tun, wenn nicht genug Eigenkapital vorhanden ist? Ist es dann überhaupt möglich, sich eine Wohnung oder gar ein Haus zu finanzieren?

Hauskauf ohne Eigenkapital möglich - doch finanzieller Puffer ist nötig

Die Antwort: Grundsätzlich ja, doch es gibt dabei einiges zu beachten. Schließlich ist viel Eigenkapital immer von Vorteil, aber nicht unbedingt notwendig. Der Grund: Laut einer Finanztest-Umfrage finanzieren viele Banken auch den vollen Kaufpreis der gewünschten Immobilie. Die Bedingung für dieses großzügige Angebot: Das Einkommen muss stimmen. Baugeld-Vermittler Dr. Klein rät daher zu folgender Faustregel: "Wir raten zu einem zusätzlichen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent."

Zudem wäre es sinnvoll, wenn Sie wenigstens Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Nebenkosten selbst zahlen können. Je weniger Eigenkapital der Kunde nämlich vorzuweisen hat, desto strenger prüfen Banken nämlich, ob die Immobilie ihren Preis wert ist und ob Sie mit Ihrem Einkommen die monatlichen Kreditraten stemmen können. Schließlich wollen sich auch die Banken absichern und verlangen deshalb oft überhöhte Risiko-Zinsaufschläge.

Immobilienvollfinanzierung: Höhere Tilgung und mehr Zinsen

Das heißt: Je höher der Kreditanteil am Kaufpreis, desto höher ist auch der Zinssatz, den Kunden für ihr Darlehen zur Immobilienfinanzierung zahlen müssen. Wer also mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, der muss mit 0,3 Prozentpunkten und mehr Zinsaufschlag (rund ein Prozent) rechnen. Wenn der Kredit 90 Prozent des Kaufpreises übersteigt, liegt der Risikoaufschlag noch einmal höher – und die Banken verdienen besonders viel daran.

Geld für finanzielle Engpässe bleibt da wenig. Daher ist es auch wichtig, langfristig zu denken. Wer sich ein Eigenheim voll finanzieren lassen will, sollte daher einen hohen Tilgungssatz (am besten zwei Prozent) ansetzen – und nachträglich so schnell wie möglich für genügend Kapital sorgen. Der Grund: Schon nach wenigen Jahren kann der Anteil an Eigenkapital innerhalb der Gesamtfinanzierung anwachsen – und so nähert sich mit der Zeit die Eigenkapitalquote der Vollfinanzierung der einer klassischen Finanzierung mit Startkapital an. Das Pikante daran: Durch einen höheren Tilgungssatz müssen Sie auch mehr Zinsen zahlen.

Das Ergebnis: Die monatliche Kreditrate könnte dadurch doppelt so hoch wie bei der klassischen Finanzierung ausfallen. Doch es gibt zumindest ein Licht am Ende des Tunnels - denn die monatliche Rate im Rentenalter könnte so niedriger werden. Besonders jetzt zu Zeiten eines so günstigen Zinssatzes macht es Sinn, sich eine Extra-Tilgung langfristig festzusetzen und den finanziellen Vorteil zu nutzen.

Sicheres Einkommen kann Banken von Kredit-Darlehen überzeugen

Eine weitere Bedingung ist, dass Sie möglichst schuldenfrei sind. Falls Sie allerdings noch einen laufenden Kredit haben, zum Beispiel für ein Auto, können Sie dennoch – wenn auch schwieriger und riskanter - eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital anstreben. In diesem Fall wird sich die Bank über ihre momentane Zahlungsfähigkeit bei der "Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung" (Schufa) informieren. Daher gilt: Eine Finanzierung ist dann möglich, wenn die Gesamtbelastung durch die Baufinanzierung und andere Kredite zusammen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens übersteigt.

Wer also ein hohes und zudem sicheres Einkommen besitzt, kann nicht nur die Bank für eine Vollfinanzierung überzeugen, sondern auch die höheren zusätzlichen Monatsraten besser stemmen. Doch dabei es ist auch wichtig, langfristig zu planen. Auch wenn sie zu zweit die Immobilienfinanzierung tragen, kann durch Schwangerschaft, Unfall oder Krankheit ein Gehalt plötzlich geringer werden oder ganz wegfallen.

Baufinanzierungsrechner helfen bei Kaufentscheidung

Bevor Sie sich also an das Wagnis Immobilienkauf machen, ist es ratsam, bei Ihrer Bank nachzufragen oder auf deren Homepage mit diversen Baufinanzierungsrechner zu überprüfen, wie eine monatliche Kreditrate aussehen könnte und wie lange Sie brauchen, um sie abzuzahlen.

Ein Beispiel laut dem Handelsblatt: Für ein Darlehen in Höhe von 240.000 Euro bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent, der nach Ablauf der Zinsbindung nach zehn Jahren auf sechs Prozent steigt, zahlen Kunden bei einem Tilgungssatz von einem Prozent gut 250.000 Euro Zinsen. Das Haus wäre also erst im Jahre 2050 schuldenfrei. Die monatliche Rate beträgt zu Beginn 900 Euro, bei einem möglichen Zinssprung sogar mehr.

Daher ist es wichtig, sich gut zu überlegen, ob man das Risiko eingehen oder schließlich lieber noch etwas Eigenkapital ansparen möchte. Sicher ist sicher.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner.
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden. 
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.
"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn

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